El desahucio es un procedimiento judicial por el cual un arrendador o propietario de un inmueble solicita el desalojo de un inquilino o arrendatario por incumplimiento contractual.
Existen diversas razones que pueden dar lugar a iniciar un procedimiento judicial de desahucio, como, por ejemplo:
- Desahucio por impago de la renta: En caso de que el arrendatario no pague el alquiler en el plazo legalmente pactado (de forma parcial y/o completa). El arrendador tendrá derecho a instar un procedimiento de desahucio.
- Desahucio por otros incumplimientos: Existen otras razones que pueden dar lugar al incumplimiento contractual, como, por ejemplo, el uso indebido del inmueble.
- Desahucio por expiración del plazo contractual: En caso de que el contrato de arrendamiento finalice y/o el arrendador comuniqué al arrendatario la decisión de no renovar el contrato de alquiler y, el inquilino no se marche voluntariamente.
Fases del procedimiento de desahucio
El proceso de desahucio puede variar según las circunstancias del caso. Generalmente, existen las siguientes fases:
- Requerimiento previo de pago (en caso de incumplimiento de pago): Antes de acudir a la vía judicial, el arrendador debe intentar una solución amistosa. Esto implica enviar un requerimiento de pago al inquilino, en el que se le informa de la deuda y se le da un plazo para abonarla.
- Oferta vinculante: con la nueva Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial y, de interponer una demanda judicial, previamente se debe emitir una oferta vinculante para intentar una conciliación privada y evitar la vía judicial.
- Demanda judicial de desahucio: Si el inquilino no paga o no abandona la propiedad tras el requerimiento y el intento de la conciliación privada, el arrendador puede presentar una demanda de desahucio ante el juzgado competente.
- Admisión a trámite de la demanda y notificación al demandado: Una vez presentada la demanda, el juez examina la solicitud y, si procede, admite la demanda a trámite. Posteriormente, se notificará y se dará traslado de la demanda al demandado, así como la citación judicial.
- Juicio de desahucio: En caso de que se celebre vista, ambas partes arrendador e inquilino presentaran las pruebas de las que intenten valerse en juicio. El inquilino tiene la oportunidad de defenderse, por ejemplo, alegando que la deuda no existe o que ha habido un error en el cálculo del impago. Sin embargo, si el juez considera que el arrendador tiene razón, dictará una sentencia favorable que conllevará el desahucio.
- Desahucio y lanzamiento: Si el juez ordena el desahucio, se fijará una fecha para el desahucio. Esta fase se conoce como lanzamiento, y es cuando la autoridad judicial se presenta en la vivienda para hacer efectiva la orden de desalojo. En este momento, los agentes judiciales pueden acompañar al propietario para que el inquilino desaloje la vivienda.
Consecuencias del desahucio
Una vez que se produce el desahucio, el inquilino pierde el derecho de ocupación de la propiedad, y el arrendador puede tomar posesión del inmueble. Además, el inquilino puede enfrentarse a otras consecuencias económicas, por ejemplo, si el desahucio es por impago de la renta, el inquilino seguirá siendo responsable de la deuda y podrá reclamarse el cumplimiento de pago de forma judicial a través de la ejecución de la sentencia.
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